一晃，【东哥探盘】已经快八年了。
八年，不易。
过去八年，【东哥探盘】的读者群体分为两类：
一类为买房人，叫C端；
一类为地产从业主，叫B端。
当然，C和B，也没有明确的界限。
有时，房地产从业者，也是买房人，也是C。
他们也需要买房自住，也买房投资。
当然，你不要觉得房地产从业者买房时是神。其实很多时候也糊涂，也跳坑。
我们关心房地产，关注楼市，本质是关心什么？
房价。
房价，关乎所有人的利益。
人们只关心和自己利益相关的信息和事情。
有房人希望房价涨，没房人希望房价跌。
这是人性。
2024年混沌低迷的楼市当下，人们其实更关心房价。
因为在过去两年，房价确实跌了。
而且，跌得还不少。
这个跌，表现在二手房市场和新房市场。
其实，二手房市场跌得更多。
其实，很多城市二手房的跌幅比郑州更严重。
但，这都不重要，重要的是：
1、人们只关注自己的房子的跌幅。
2、人们看到的，都是自己想看到的。真相是什么？反而不重要。
说房价涨和跌这个话题，说实话我很厌烦了，无任何意义。
说房价涨，有人骂我；
说房价跌，有人骂我。
房价涨跌，本身就是伪命题。
关于房价的理解，有其逻辑性：
1、个案房价和整体房价。
2、新房房价和二手房房价。
3、同一个小区的不同房源，有不同价格。
4、同一个新盘的不同户型，有不同价格；同一个新盘的不同阶段，也有不同价格。
5、假设15年前在郑州买了一个房，4500元/平米。最高点，可以卖22000。现在，只能卖18000。结果又如何？有些人嘲笑他：你看，你的房子跌了4000元/平米，傻眼了吧？让你炒房。
事实是，这个房买时只有4500元/平米。
6、如果你在19年买了个房，15000元/平米，现在只能卖12000元/平米。你会痛苦。但你只有一套房，你只是住的。你痛苦什么呢？
你觉得这个房，会永远12000元/平米吗？
……
种种逻辑，不解释了。
反正，大家也不喜欢听逻辑。
今天，谈下现在的郑州楼市的房价格局和形态。
了解我的人都知道，每到月底，我关注一个数据：
克而瑞地产研究机构发布的全国TOP100房企销售额排行榜和郑州年度月份累加房企 楼盘排行榜。
8月2日，克而瑞河南区域发布了《重磅|2024年1-7月大郑州商品住宅项目销售榜》。
他这个榜单，分为郑州整体销售额项目排行榜、高端改善项目排行榜、功能改善项目排行榜、品质刚需项目排行榜。
其中，
高端改善项目的标准是均价>20000元/平米。
功能改善项目的标准是均价>15000元/平米——<20000元/平米。
品质刚需项目的标准是均价<15000元/平米。
从区域来分，分为主城八区、环郑近郊、环郑远郊。
环郑近郊，分为航空港区、中牟县、新郑市、荥阳市；
环郑远郊，分为上街区、巩义市、新密市、登封市。
各个榜单，各位自行百度搜索，自行查看。
我已看完。
今天，我给各位呈现关于楼盘房价的细节。
是的，这里的信息，房价是最真实的，因为这是网签均价。
先看一个榜单：
这是主城八区郑州住宅项目1、7月份的金额榜。
共20个。
至少，他们是今年1-7月份从销售额角度，卖得最好的20个楼盘。
我看这个榜单，其实最有价值的信息是价格部分。
在这个图里，20个TOP楼盘，房价从11736元到43368元不等。
最便宜的是：龙湖熙上，均价为11736元/平米。在管南。
最贵的是：亚新星云湾，房价，跌了？涨了？还会跌吗？还会涨吗？都是幻觉均价为43368元/平米。在北龙湖。
我把这些楼盘数据，统计到了表中。并按价格高低做了排序排序。
如下：
你看到了什么？
1、成交均价40000 的，只有1个：亚新星云湾。
2、成交均价30000 的，有2个：中海云著湖居、未来天奕。
3、成交均价20000 的，有4个：华润瑞府、兰溪府、华润润府、美盛金水印。
4、成交均价15000以上20000以下的，有8个。
5、成交均价低于15000的，有5个。
从这个表里，格局很清晰了：
1、郑州30000以上的楼盘，只存在两个区域：北龙湖和老金水。
未来天奕的价格均价是32940，排在第一阵营。但其也是距离郑东新区，距离北龙湖很近。并且是豪装。
2、均价20000以上的4个楼盘，两个在北龙湖北岸，小高层；一个在高铁东站东广场，高层精装；一个在金水北，精装。
这代表，当下北龙湖北岸小高层的新房市场价是25000—29000之间。
高铁东广场精装高层的新房市场价是均价25000 。
美盛金水印这个数据，应该是包含其一期尾盘的数据，价格偏低了。整体成交价应该是23000。
3、15000—20000之间的楼盘，分布比较散，集中于老三环内、金水北、杨金。
万科民安雲河锦上，因为其洋房的成交价格，拉高了成交均价。
4、滨河的中建元熙府、电建泷悦华庭的价格，代表了当下滨河的真实成交价格，也就是13000—14000元/平米。
5、龙湖熙上的价格，代表了管南的真实价格：11000-12000之间。
6、二七新区、常西湖、高新区无盘上榜。
关键是单价低。
这些典型性楼盘的成交均价，是各位买房或者理解郑州楼市价格的参考值。
很有借鉴意义。
再看这个高端改善盘金额榜榜单：
我也对他们做了表格化排序处理，如下：
通过上方内容，可以清晰看出郑州高端改善楼盘的格局：
1、20个高端改善盘里，10个在北龙湖；2个在老郑东，2个在郑东东三东四板块（龙子湖 高铁东广场片区）；2个在老金水；2个在金水北；2个在金水杨金。
2、郑东新区 金水区，统治了郑州的高端楼盘市场。其他区域，无一上榜。
3、中州大道以东，占据80%的高端改善盘的市场份额。
4、40000以上价格的楼盘，只存在于北龙湖，而且是洋房。
5、30000以上的楼盘，大多都在北龙湖。只有一个特例：未来天奕。
6、25000以上的楼盘，要么是北龙湖北岸的小高层，要么是高铁东站周围的高层，要么是老金水的高层豪宅万科古翠隐秀。
7、20000以上的楼盘，包含了金水北保利缦城和颂的精装洋房，和美盛金水印的高层豪宅。
很清晰。
便宜的刚需产品在哪里？
看下图：
郑州现在的便宜房子很多。
12000以下的楼盘，主要集中在管南、二七新区、常西湖、高新新城、白沙、物流园区。
综合来看，几点逻辑：
1、很贵房子，在北龙湖。分为精装洋房和精装小高层。
2、贵房子，在东区 金水区。
3、其他区域，几乎没有超过20000的房源。除了中原区中海时光之境的精装洋房。
4、刚需房子，分布于中原、二七、管南、高新、惠济、滨河。
多么清晰的格局啊。
现在和未来，基本都是这样的格局，三年内不会变：
买房，根据自己的价格预算，自行寻找区域和楼盘即可。
买房，哪有那么复杂啊。
讲来讲去，不就这回事。
关于楼盘房价，永远相信一分价钱一分货。
我说的未来房价涨，说的是新房整体成交均价涨。
当未来刚需盘越来越少，品质改善豪宅盘越来越多，从最终成交的均价来看，房价不就是涨吗？
多简单的数学问题啊。
有啥理解不了的呢？
有啥要骂的呢？
本文完。
若不懂，找东哥。
